ธรรมชาติของคอนโดสูง High rise มักอยู่ในทำเลดีๆ ติดถนนใหญ่ ราคาค่อนข้างแพงเพราะมีอยู่อย่างจำกัด ดังนั้นจึงต้องสร้างตึกสูงเพื่อคุ้มค่ากับการลงทุน  และสิ่งหนึ่งซึ่งขาดหรือละเลยไม่ได้เลยคือมาตรฐานด้านความปลอดภัยของคอนโด

สำหรับใครที่กำลังมองหาคอนโดเพื่ออาศัยอยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ควรให้ความมั่นใจก่อนว่า คอนโดที่เราต้องการนั้น ถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดหรือไม่ โดยปัจจุบันนั้นกฎหมายบัญญัติเรื่องระยะร่นนั้นมีถึง 3 ฉบับ

พระราชบัญญติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (2535) และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (2543) ซึ่งให้ความสำคัญมากในเรื่องการปลูกสร้างอาคาร เพื่อรักษาทัศนียภาพให้กับผู้อยู่อาศัย โดยได้กำหนดระยะร่นด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของอาคารสำหรับคอนโดประเภทอาคาร High rise นั้นได้กำหนดเรื่องระยะร่นเอาไว้ว่า

คอนโดที่เป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ มีพื้นที่ของอาคารรวมกันทุกชั้น ตั้งแต่ 10000 ตารางขึ้นไป ต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงฉบับ 33 (2535)

–  ต้องร่นแนวผนังอาคารให้ห่างจากเขตที่ดินคนอื่น หรือห่างจากที่ดินสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร โดยวัดจากแนวผนังเท่านั้น ไม่รวมกันสาดหรือเสาไฟฟ้า หรือโครงสร้างอาคาร

–  ด้านหนึ่งด้านใดของที่ดิน ต้องยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร หากติดถนนสาธารณะมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดไปเชื่อมกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร และหากอาคารมีพื้นที่กว้างเกิน 3000 เมตร ที่ดินต้องอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น ที่มีเขตความกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

–  ถ้าคอนโดอยู่ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ การก่อสร้างอาคารต้องมีระยะร่นระหว่างอาคารกับแหล่งน้ำ ตามกฎกระทรวงฉบับ 55 (2543) ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้น กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตของแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าหากว่าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร

–  แต่ถ้าหากคอนโดนั้นก่อสร้างดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่นบึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 12 เมตร เว้นแต่จะมีสะพาน รั้ว เขื่อน ท่อระบายน้ำ อู่เรือ หรือที่ว่าง ใช้เป็นที่จอดรถ ไม่ต้องร่นแนวอาคาร

การกำหนดระยะร่นนี้ จะช่วยป้องกันปัญหาไฟไหม้ลุกลามอาคารใกล้เคียง เพราะหากเกิดเพลิงไหม้ พนักงานดับเพลิงจะได้เข้าไปควบคุมเพลิงได้อย่างสะดวก  อีกทั้งยังเป็นการป้องกันไม่ให้ไฟลุกลามจากชายคาใดไปอีกชายคาหนึ่ง นอกจากนี้ยังเป็นการเหลือพื้นที่ดีๆ ไว้สำหรับปลูกต้นไม้จัดส่วนพักผ่อนหย่อนใจ และช่วยในการต่อเติมก่อสร้างได้สะดวก เวลามีการฉาบ ทาสีอาคาร เศษวัสดุก่อสร้างจะได้ไม่หล่นไปยังบ้านข้างเคียง หรือเกิดอันตราย ให้เสียทรัพย์สินและชีวิตคนอื่น

แต่หากคอนโดใดฝ่าฝืนทำผิดกฎหมาย ในเรื่องระยะร่น ถ้าสามารถเปลี่ยนแปลงได้ จะให้ทำการแก้ไขให้ถูกต้อง เปลี่ยนแปลงให้ถูกกฎในระยะเวลาไม่เกิน 30 วัน ถ้ากระทำผิดฝ่าฝืน ดำเนินการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะสั่งให้เจ้าของอาคารรื้อถอน ในเวลาที่กำหนด

ดังนั้นควรตรวจสอบให้ดีๆ ว่าระยะร่นของอาคารส่งผลต่อผู้พักอาศัยหรือเจ้าของโครงการใกล้เคียงอื่นหรือไม่ หากทำถูกตามกฎระเบียบ ปัญหารื้อถอนหรือเสียค่าปรับจะไม่เกิดขึ้นลองตรวจเช็คระยะร่นให้ดีๆนะคะ

เรียบเรียงโดย Homezoomer