พีอาร์เอ อะคาเดมี มองตลาดอสังหาฯ ระดับกลาง-บน คึกคัก
ยกทำเลทองหล่อ-เอกมัย และเมืองท่องเที่ยวมาแรง-รับอานิสงส์ดีมานด์ต่างชาติพุ่ง

 

สถาบันพีอาร์เอ อะคาเดมี มองตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลังของปี 2561 ยังคงเติบโต โดยเฉพาะกลุ่มตลาดระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป  แนะทำเลลงทุนคอนโด มั่นใจย่านทองหล่อ-เอกมัย ผลตอบแทนสูง พร้อมเพิ่มพอร์ตตลาดคอนโด ภาคตะวันออก รับอานิสงส์โครงการอีอีซี และเมืองท่องเที่ยวสำคัญ อาทิ พัทยา ภูเก็ต หลังเห็นสัญญาณต่างชาติแห่ซื้อ หนุนราคาที่ดินและอสังหาฯ ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

 

นายพิสิษฐ์ อภิวัฒนาพงศ์ หรือโค้ชตั้ง วิทยากร นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พีอาร์เอ อะคาเดมี (P.R.A. Academy) สถาบันสอนการลงทุนอสังหาครบทุกรูปแบบ เปิดเผยว่า ผลวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังของปี 2561 คาดว่าตลาดคอนโดจะปรับตัวดีขึ้น แต่คงยังไม่ถึงกับดีมาก เนื่องจากตัวเลขทางเศรษฐกิจไทยกำลังฟื้นตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสโตเกินอัตราร้อยละ 4.5 แต่หากพิจารณาข้อมูลแล้วเศรษฐกิจไทยเป็นการฟื้นตัวแบบกระจุกตัวอยู่เฉพาะธุรกิจขนาดใหญ่เท่านั้น ทำให้ยังไม่ได้กระจายตัวไปสู่กลุ่มคนต่างๆ ทั่วประเทศมากนัก โดยสังเกตได้จากค่าเงินบาทแข็ง

และราคาสินค้าเกษตรที่ทรงตัวต่ำ รวมถึงราคาน้ำมันที่เริ่มปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ประชาชนยังระมัดระวังการจับจ่ายใช้สอย ซึ่งทำให้ตัวเลขความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ

ทั้งนี้วิเคราะห์การลงทุนออกเป็น 2  รูปแบบ คือราคาขาย และทำเลของโครงการคอนโด ขึ้นกับปัจจัยเศรษฐกิจจากที่กล่าวข้างต้นแล้ว ตัวแปรสำคัญของตลาดอสังหาฯ คือการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ผ่อนคลายมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาฯ เริ่มกลับมา

โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปเป็นหนี้เอ็นพีแอล ค่อนข้างต่ำเพียงร้อยละ 10 แต่สำหรับโครงการในระดับราคาล้านต้นๆ การขอสินเชื่อธนาคารค่อนข้างเข้มงวด เนื่องจากตัวเลขเอ็นพีแอล ค่อนข้างสูงถึงร้อยละ 30 ดังนั้นตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ คาดว่าจะดีสำหรับโครงการที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางไปจนถึงบนที่มีราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มคึกคักกว่าในช่วงครึ่งปีแรก

สำหรับการเลือกทำเลในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มองว่าย่านทองหล่อ-เอกมัย ยังมีความน่าสนใจ แม้ว่าราคาจะปรับสูงมากขึ้น แต่ความต้องการก็เพิ่มขึ้นด้วย โดยสังเกตได้จากมีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายที่พัฒนาโครงการคอนโด ระดับบนในทำเลย่านทองหล่อ – เอกมัย หลายสิบโครงการ และยอดจองของแต่ละโครงการค่อนข้างดี และผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดต่อปีในช่วง 5  ปีที่ผ่านมา พบว่าการปล่อยเช่า จะได้ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีสูงถึงร้อยละ 6-7

ส่วนทำเลคอนโด ต่างจังหวัดที่น่าสนใจ ได้แก่ พัทยา เพราะเป็นหัวเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง บวกกับมีความเพียบพร้อมในด้านระบบขนส่งและระบบสาธารณูปโภคทั้งรถไฟ สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา และท่าเรือแหลมฉบัง รวมถึงเป็นทำเลของนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง ซึ่งทั้งการท่องเที่ยว และอุตสาหกรรม ทำให้มีทั้งนักท่องเที่ยว แล้วยังมีกลุ่มพนักงานระดับสูงจำนวนมากที่ทำงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดระยอง, ชลบุรี และศรีราชา นอกจากนั้น พัทยา มีสิ่งอำนวยความสะดวกหลายด้าน ทำให้กลุ่มคนทำงานกลุ่มนี้เลือกที่จะอาศัยอยู่ในพัทยา

และปัจจุบันปริมาณนักท่องเที่ยวชาวจีนที่มาเที่ยวเมืองพัทยา เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 15 ทำให้มีนักลงทุนจีนมาซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งผลตอบแทนเฉลี่ยร้อยละ 5-7 ต่อปี แต่มีข้อควรระวังคือประมาณโครงการเปิดใหม่ที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก และมีโครงการพร้อมอยู่ มีเหลือในตลาดค่อนข้างสูง อาจทำให้สภาพคล่องของตลาดคอนโดพัทยาปรับตัวช้า

สำหรับคอนโดในจังหวัดภูเก็ต ในช่วงปีที่แล้วและปีนี้ ต่างชาติในแถบเอเชีย อาทิ จีน, ไต้หวัน และสิงคโปร์ เริ่มมาลงทุนคอนโดภูเก็ตมากขึ้น สะท้อนจากป้ายโฆษณาของผู้ประกอบการที่เป็นภาษาจีน จากก่อนหน้านี้ ผู้ซื้อคอนโดในภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติจากแถบตะวันออกและยุโรป ที่ต้องการบ้านหลังที่สองไว้เพื่อพักผ่อนในฤดูหนาวเท่านั้น

“ตลาดคอนโดทั้งกรุงเทพ พัทยา และภูเก็ต เป็นทำเลที่น่าสนใจ เพราะที่ดินที่มีศักยภาพดีเหลือน้อยและราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ดังนั้นราคาขายของคอนโด จึงมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นตามเช่นกัน แต่ที่น่าสนใจ คือผู้ประกอบการเลือกที่จะปรับลดขนาดของยูนิตลง เพื่อลดราคาต่อยูนิต และดึงกำลังซื้อและลงทุนมากขึ้น ดังนั้นแนวโน้มตลาดคอนโดครึ่งปีหลังจะดีขึ้นคงต้องอาศัยการลงทุนของต่างชาติ และนักลงทุนที่เน้นตลาดกลางและบนขึ้นไป”  นายพิสิษฐ์ กล่าว

ด้าน นายปิยะพงศ์ จันทร์ภาโส หรือโค้ชเต้ วิทยากร นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พีอาร์เอ อะคาเดมี (P.R.A. Academy) สถาบันสอนการลงทุนอสังหาครบทุกรูปแบบ กล่าวว่า แม้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ ชะลอตัวไปบ้าง แต่สำหรับผู้ประกอบการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลก็ยังคงพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า

ซึ่งจากข้อมูลของศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2561 มีคอนโดเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทั้งหมด 193 โครงการ หรือประมาณ 34,880 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 1.12 แสนล้านบาท

ทั้งนี้ผลจากอุปทานของโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก บวกกับแนวโน้มอุปทานของโครงการใหม่ที่กำลังจะพัฒนาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงครึ่งปีหลัง ทำให้ปริมาณคอนโดในตลาดจะมีสัดส่วนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงคาดว่าผู้ประกอบการน่าจะจัดแคมเปญและโปรโมชั่นต่างๆ ออกมาเพื่อมัดใจลูกค้า ซึ่งเป็นโอกาสของผู้ซื้อจะมีทางเลือกที่สูงขึ้น และมีโอกาสที่จะได้โปรโมชั่นที่ดี

อย่างไรก็ดีในการลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาทำเลที่ติดกับระบบขนส่งมวลชน ใกล้ใจกลางเมือง โซนออฟฟิศ เพราะทำเลเหล่านี้มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในส่วนของอสังหาฯ ประเภทที่ดิน ซึ่งได้รับอานิสงส์มาจากการขยายโครงการของแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพและปริมณฑล มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นประมาณร้อยละ 30-50 เนื่องจากทำเลเหล่านี้กำลังเป็นที่ต้องการของผู้ประกอบการ และเมื่ออุปสงค์มีมากกว่าอุปทานแน่นอนว่า ราคาซื้อ-ขายที่ดิน สูงขึ้นแน่นอน และในตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัด ที่มีความน่าสนใจสูงสุด คือ ทำเลในพื้นที่ภาคตะวันออก

โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง ที่ได้รับแรงกระตุ้นจากโครงการอีอีซี (EEC) โดยปัจจุบันราคาที่ดินในภาคตะวันออก ปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ และ100 เปอร์เซ็นต์  ในบางพื้นที่แล้ว อย่างไรก็ตามปัจจัยลบที่จะต้องเฝ้าระวังสำหรับตลาดอสังหาฯ ในปลายปีนี้ ก็คือ อัตรากำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวจากตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงกับผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน

นายธนิช  พินธุรักษ์ หรือโค้ชติ้ว วิทยากร นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พีอาร์เอ อะคาเดมี (P.R.A. Academy) สถาบันสอนการลงทุนอสังหาครบทุกรูปแบบ กล่าวปิดท้ายว่า มองการลงทุนอสังหาฯ ในทำเลต่างจังหวัดที่มาแรงยังคงเป็นโซนภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี เพราะมีปัจจัยบวกจากโครงการอีอีซี และยังมีโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ซึ่งช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับพื้นที่ภาคตะวันออกมากยิ่งขึ้น มีผลต่อราคาที่ดิน

และราคาอสังหาฯ ที่ปรับขึ้นอย่างชัดเจน นอกจากนี้มองว่าที่ดินจังหวัดนนทบุรี มีความน่าสนใจเช่นเดียวกัน เนื่องจากผลสำรวจพื้นที่พบว่า มีผู้ประกอบการรายใหญ่และเล็ก ต่างให้ความสนใจลงทุนซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดีมองว่าการลงทุนที่ดินในช่วงนี้เป็นเรื่องยาก เพราะราคาที่ดินขึ้นเกือบทุกที่ แต่ถ้าจะลงทุน แนะนำให้เลือกทำเลศักยภาพที่ผู้ประกอบการมีโอกาสเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ๆ เป็นเกณฑ์หลัก