รวมข่าวอสังหาฯ วันจันทร์ที่ 30 เมษายน พ.ศ. 2561

รวมข่าวอสังหาฯ วันจันทร์ที่ 30 เมษายน พ.ศ. 2561 

หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

3 สมาคมอสังหาขอเจรจารัฐ ปลดผังเมือง-ลดพื้นที่ถนนรอบโครงการ

3 สมาคมอสังหาฯ ส่งหนังสือขอพบ “ประจิน-สมคิด-บิ๊กป๊อก” ขอเคลียร์ผังเมืองนนท์คุมกำเนิดสร้างทาวน์เฮาส์-บ้านเดี่ยวไม่ได้ เผยร่างกฎหมายใหม่บังคับถนนหน้าโครงการกว้าง 10-12 เมตร ในขณะที่ 90% ตัดถนนกว้างแค่ 6-8 เมตร สมาคมคอนโดฯ พ่วงหนังสือขอเคลียร์ปมคดีฟ้องร้องศาลปกครองกระทบผู้ประกอบการสุจริต

 

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 17 เมษายน 2561 ที่ผ่านมาทาง 3 สมาคมประกอบด้วยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ทำหนังสือถึงรัฐบาลเพื่อขอเข้าพบและหารือแนวทางแก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยมีประเด็นหารือหลักเกี่ยวกับขอให้ทบทวนการบังคับใช้ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ซึ่งมีข้อจำกัดทำให้ไม่สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้เลยทั้งจังหวัด

ทั้งนี้ หนังสือขอเข้าพบผู้บริหารรัฐบาล ส่งไปถึงพล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง รองนายกรัฐมนตรี, นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีฝ่ายเศรษฐกิจ, พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองสภาพปัญหาจากร่างผังเมืองรวมนนทบุรี คือ 1.องค์กรปกครองท้องถิ่นออกข้อบัญญัติกำหนดผังเมืองสีเหลือง (ย.1-ย.2)
มีเงื่อนไขให้การสร้างบ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์ต้องมีถนนด้านหน้าโครงการ 10-12 เมตร ซึ่งไม่สอดคล้องกับสภาพข้อเท็จจริงเพราะสัดส่วนถนน 80-90% ของจังหวัดนนทบุรีมีความกว้าง 6-8 เมตรเท่านั้น

 

2.พื้นที่ผังเมืองสีเขียว (ก.2-ก.3) มีข้อบัญญัติจำกัดสิทธิการพัฒนาบ้านเดี่ยว โดยกำหนดให้มีถนนด้านหน้าโครงการกว้าง 12-14 เมตร และกำหนด FAR (floor area ratio-สัดส่วนพื้นที่ปลูกสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) 1:1 ในขณะที่สภาพข้อเท็จจริงถนนมีความกว้าง 6-8 เมตร หากต้องการพัฒนาโครงการย่อมหมายถึงใช้ที่ดินไม่เต็มศักยภาพ

 

3.การพัฒนาคอนโดมิเนียมถูกจำกัดให้สร้างได้บริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น จากข้อจำกัดของความกว้างถนน 6-8 เมตรดังกล่าว 4.การวางโครงข่ายคมนาคมถนนสาย ก-สาย ฉ ไม่ได้ให้สิทธิเขตทางในการพัฒนาที่ดินเหมือนกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร หากมีการบังคับใช้ร่างผังเมืองรวมดังกล่าว ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ นนทบุรี 30-40% กลุ่มรับผลกระทบสูงสุดคือตลาดบ้านผู้มีรายได้น้อย

ข้อเสนอแนะมีดังนี้ 1.ขอให้พื้นที่ผังเมืองสีเหลือง สร้างทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวได้ภายใต้เกณฑ์ถนนหน้าโครงการกว้าง 6 เมตร 2.ขอให้พัฒนาคอนโดฯ โดยมีถนนด้านหน้า 6-10 เมตร และ 3.ขอให้พิจารณาสิทธิเขตทางตามโครงข่ายคมนาคมถนนสาย ก-สาย ฉ ให้ที่ดินส่วนที่มีแนวถนนตัดผ่านสามารถใช้สิทธิเขตทางเสมือนว่าได้ถูกเวนคืนแล้ว

นายประเสริฐกล่าวด้วยว่า นอกจากนี้ เมื่อวันที่ 2 เมษายนที่ผ่านมา ได้ทำหนังสือในนามสมาคมอาคารชุดไทยขอเข้าพบตัวแทนรัฐบาลเพื่อหารือแนวทางแก้ไขปัญหาและอุปสรรค จากปรากฏการณ์ที่มีประชาชนฟ้องร้องคดีศาลปกครองมากขึ้นเป็นลำดับ ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่ปฏิบัติตามกฎหมายโดยสุจริตอาทิ กรณีโครงการได้รับอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานราชการหลายหน่วย แต่มีปัญหาเมื่อลงทุนก่อสร้างไปแล้วต้องหยุดชะงัก, กรณีมีการฟ้องร้องและดำเนินคดีต่อศาลปกครองได้โดยง่าย เป็นเหตุให้โครงการต้องสะดุดหยุดลง และใช้เวลาพิจารณาคดีในศาลยาวนาน ทำให้โครงการไม่อาจดำเนินต่อไปได้

 

แก้ล็อกกม.ประมูลไฮสปีด BTSเนื้อหอม ซีพี-ปตท.รุมจีบ

รัฐเร่งเครื่องไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน ปลดล็อกสัดส่วนลงทุนต่างชาติเกิน 50% ปลาย พ.ค.ออกทีโออาร์ เปิดยื่นซอง ต.ค. “ซี.พี.” ควงจีนจีบ “บีทีเอส-ซิโน-ไทย-ราชบุรีโฮลดิ้ง” แข่ง ปตท. อิตาเลียนไทย ผนึกทุนจีน ช.การช่าง เอาด้วย

นายอุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม และประธานคณะกรรมการบริหารการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้โครงการโครงสร้างพื้นฐาน 5 โครงการ รองรับกับการพัฒนาพื้นที่อีอีซี คืบหน้าตามลำดับ และคณะกรรมการอีอีซีกำลังเร่งรัดการลงทุนให้เกิดขึ้นเป็นรูปธรรม 2 โครงการ
ให้สามารถเปิดบริการพร้อมกันภายใน 5 ปีนี้ คือ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ระยะทาง 220 กม. กับการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินนานาชาติ แห่งที่ 3 เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนในอีอีซี

 

ปลดล็อกสัดส่วนถือหุ้นต่างชาติ

“ภายในปีนี้ต้องได้เอกชนลงทุนรถไฟความเร็วสูง ขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณาร่างทีโออาร์ให้ละเอียดรอบคอบ เช่น สัดส่วนการถือหุ้นของต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุน ตามกฎหมายให้ไม่เกิน 49 : 51 รวมถึงรอ พ.ร.บ.อีอีซีบังคับใช้ จะออกประกาศเชิญชวนให้เอกชนร่วมลงทุนได้ภายในเดือน มิ.ย.นี้”

จากการทดสอบความสนใจของนักลงทุนต่างชาติพบว่า ต้องการมีสัดส่วนการถือหุ้นให้มากที่สุด ขณะที่อีอีซีก็ต้องการให้โครงการรถไฟความเร็วสูงเป็นมาตรฐานนานาชาติมากที่สุด เพราะเป็นการเชิญต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุน ซึ่งไม่ใช่มีแค่รถไฟความเร็วสูง ยังมีโครงการศูนย์ซ่อมอากาศยาน (MRO) จึงอาจต้องปรับระเบียบกฎหมายให้สะดวกคล่องตัว

 

ปลาย พ.ค.ประกาศเชิญชวน

นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ ผู้ตรวจราชการกระทรวงคมนาคม และในฐานะรักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า
ร่างทีโออาร์ประมูลรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน คืบหน้ากว่า 95% แล้ว ตั้งเป้าจะประกาศเชิญชวนเอกชนที่สนใจเข้ามาร่วมลงทุนรูปแบบ PPP Net Cost 50 ปี ปลายเดือน พ.ค. แต่จะพยายามเร่งให้เร็วขึ้นเป็นภายในกลางเดือน พ.ค.นี้

จากนั้นปลายเดือน ต.ค.จะให้เอกชนที่ซื้อเอกสารยื่นซองประมูล และใช้เวลาพิจารณาข้อเสนอประมาณ 1 เดือนเศษ แต่การเจรจาอาจต้องใช้เวลานานพอสมควร พยายามให้มีข้อสรุปภายในสิ้นปีนี้ หรืออย่างช้าต้นปี 2562 ให้เริ่มงานก่อสร้างได้ ตามแผนจะแล้วเสร็จปี 2566

 

“ตอนนี้อีอีซีกำลังดูเรื่องสัดส่วนการถือหุ้นของต่างชาติที่จะมาลงทุนรถไฟความเร็วสูง ว่ามีกฎหมายอะไรที่มีข้อห้ามบ้าง เพราะไม่มีกฎหมายมารองรับ หากจะให้ต่างชาติถือหุ้นเกินสัดส่วนเกิน 50% ต้องรอว่าอีอีซีจะมีประกาศอะไรออกมารองรับ”

 

เปิดทางเอกชนยื่นซองที่ 3

สำหรับทีโออาร์ที่กำหนดจะคล้ายกับการประมูลรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) กับสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) เช่น ผลงาน รายได้รวม และเปิดให้เอกชนจับมือกันได้หลายราย รวมถึงให้สามารถเสนอซองที่ 3 เพิ่มเติมได้ เช่น การเพิ่มประสิทธิภาพการเดินรถ การเพิ่มทางเข้า-ออกสถานี หรือการพัฒนาที่ดินรอบสถานีเพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อโครงการ เป็นต้น

 

สำหรับมูลค่าการลงทุนทั้งโครงการอยู่ที่ 224,544 ล้านบาท แยกเป็นค่าเวนคืน 3,570 ล้านบาท งานโยธาและงานวางราง 113,303 ล้านบาท ค่างานอุโมงค์ใช้ร่วมกับสายสีแดง 7,210 ล้านบาท งานระบบไฟฟ้าและเครื่องกลรถไฟ 24,712 ล้านบาท ขบวนรถ 15,491 ล้านบาท ที่ปรึกษาคุมงาน 4,429 ล้านบาท
เงินลงทุนพัฒนาพื้นที่สถานีมักกะสันและศรีราชา 45,155 ล้านบาท ค่าสิทธิบริหารโครงการแอร์พอร์ตลิงก์ 10,671 ล้านบาท

 

“สัมปทาน 50 ปี เป็นงานก่อสร้าง 5 ปี เดินรถ 45 ปี เอกชนจะหาทุนมาสร้างก่อน แล้วรัฐคืนภายหลัง ไม่เกินเพดานค่างานโยธา 113,303 ล้านบาท เริ่มชำระคืนปีแรกหลังสร้างเสร็จปี 2566 เพื่อลดความเสี่ยง แบ่งชำระรายปีเบื้องต้น 10 ปี แต่ขึ้นอยู่กับข้อเสนอของเอกชน”

ส่วนผลตอบแทนที่ ร.ฟ.ท.จะได้คือ ส่วนแบ่งรายได้ค่าโดยสารและค่าพัฒนาเชิงพาณิชย์สถานี นอกจากนี้ มีรายได้พัฒนาที่ดินมักกะสันและศรีราชาอีก 5 หมื่นล้านบาท และค่าโครงการแอร์พอร์ตลิงก์กว่า 1 หมื่นล้านบาท

 

ไทย-เทศจับคู่/ซี.พี.คุย BTS

รายงานข่าวกล่าวว่า โครงการนี้ได้รับความสนใจจากนักลงทุนไทยและต่างชาติอย่างมาก เช่น จีน ญี่ปุ่น มีทั้งกลุ่มทุนด้านการเงิน บริษัทก่อสร้าง ส่วนฝรั่งเศส เยอรมนี สนใจเรื่องงานระบบและรถไฟฟ้า เท่าที่ทราบเอกชนที่สนใจเริ่มเคลื่อนไหวเจรจาหาผู้ร่วมลงทุนแล้ว แต่โมเดลการร่วมลงทุนยังไม่นิ่ง ต้องการรอดูรายละเอียดทีโออาร์ประกาศออกมาก่อน

 

ล่าสุดเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) ของนายธนินท์ เจียรวนนท์ ได้เจรจากับกลุ่ม BSR ประกอบด้วย บมจ.ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ (BTSC) ของนายคีรี กาญจนพาสน์ บมจ.ซิโน-ไทย เอ็นจิเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น ของนายอนุทิน ชาญวีรกูล และ บมจ.ผลิตไฟฟ้าราชบุรีโฮลดิ้ง แต่ยังไม่เป็นที่ยุติ หลังจากเคยเจรจากับ บมจ.ปตท. แต่ยังไม่ลงตัว ขณะที่บีทีเอสได้หารือกับ ปตท.มานานแล้ว แต่ยังไม่ยุติเช่นกัน

 

“ตอนนี้มี ซี.พี.กับ ปตท.ที่มาคุยกับบีทีเอส โดย ซี.พี.เข้าหารือกับพันธมิตรของบีทีเอส สาเหตุ ซี.พี.ต้องการเข้าลงทุนเพราะพร้อมทั้งเงินทุน และมีบริษัททำอสังหาฯทั้ง ซี.พี.แลนด์ และ MQDC แต่ต้องหาพันธมิตรไทยและต่างชาติด้านก่อสร้างและเดินรถมาร่วมด้วย ขณะที่นักลงทุนจีนทั้งสถาบันการเงิน รับเหมา ผู้ผลิตรถไฟฟ้า ให้ความสนใจโครงการนี้มาก”

ด้านแหล่งข่าวจากกลุ่ม ซี.พี.เปิดเผยว่า กำลังศึกษารายละเอียดด้านการเงินการลงทุน เพราะเป็นโครงการใหญ่ ใช้เงินลงทุนกว่า 2 แสนล้านบาท จึงต้องมีพันธมิตรทั้งไทย จีน ญี่ปุ่น และยุโรป

บีทีเอสยังไม่ทิ้ง ปตท.หรือ ซี.พี.

นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บมจ.BTSC กล่าวว่า ได้เจรจากับ ปตท.เพื่อจะร่วมกันเข้าประมูลจริง แต่ยังไม่ยุติ และเจรจากับรายอื่น ๆ ด้วย ทั้งเอกชนไทยและต่างชาติ ยังไม่ได้ตัดสินใจว่าจะร่วมกับใครบ้าง

“ที่แน่ ๆ มีบีทีเอส ซิโน-ไทย และราชบุรีโฮลดิ้ง ขณะนี้บริษัทกำลังศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ และรอทีโออาร์ประกาศออกมาอย่างชัดเจน”

ด้านนายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ บมจ.บีทีเอสกรุ๊ปโฮลดิ้งส์ กล่าวว่า การไปคุยกับ ปตท. ในฐานะกลุ่มกิจการบีเอสอาร์ โดยมีบีทีเอสเป็นแกนนำ ยังไม่อยากเปิดเผยรายละเอียด ขอรอดูทีโออาร์ก่อน แต่จะเข้าประมูลโครงการนี้ร่วมกับ ปตท.แน่นอน นอกจากนี้มีเจรจากับเอกชนรายอื่น ๆ ด้วย

 

ช.การช่างรอดูทีโออาร์

ด้านนางสาวสุภามาส ตรีวิศวเวทย์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.ช.การช่าง กล่าวว่า บริษัทขอดูทีโออาร์ก่อนเช่นเดียวกัน และพร้อมเข้าประมูลด้วย โดยมีบริษัทในเครือเข้าร่วม คือ บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ (BEM) และหาพันธมิตรพัฒนาที่ดิน

มีรายงานข่าวจาก บมจ.ช.การช่างว่า ที่ผ่านมาบริษัทเคยร่วมกับบริษัท โตคิว คอร์ปอเรชั่น ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯและการพัฒนาคอมเพล็กซ์จากญี่ปุ่น เคยประมูลที่ดินเตรียมทหาร อาจเป็นไปได้ที่จะร่วมเป็นพันธมิตรกันอีกครั้ง ส่วนอิตาเลียนไทยนั้นก่อนหน้านี้นายเปรมชัย กรรณสูต ประธานบริหาร บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ เคยให้สัมภาษณ์ว่า จะเข้าร่วมประมูลเช่นกัน โดยร่วมลงทุนกับประเทศจีน