สรุปภาพรวม ตลาดคอนโดมิเนียม ในเขตกรุงเทพมหานครปี 2562 และคาดการณ์ปี 2563

                    ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในปีพ.ศ 2562 พบว่า มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้นอยู่ที่ประมาณ 44,662 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาที่ประมาณ 219,180 ล้านบาท  ลดลงจากในปีก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวสูงถึง 66,021 ยูนิตที่ประมาณ 33.4%   อุปทานเปิดขายใหม่กลับไปใกล้เคียงในปี พ.ศ. 2562 ที่อยู่ที่ประมาณ 44,065 ยูนิต  ซึ่งทางแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า อุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 จะอยู่ที่ประมาณ 40,000-43,000 ยูนิต ซึ่งจะใกล้เคียงหรือปรับลดลงเล็กน้อยจากในช่วงปี 2562

ซึ่งทราบกันดีกว่าในช่วงปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ในช่วงชะลอตัวทั้งในส่วนอุปทานที่เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงกว่า 40% จากแผนการพัฒนาเดิมและมีการปรับเลื่อนแผนการขายบางโครงการออกไปเป็นปีหน้า และพบว่า คอนโดมิเนียมประมาณ 44%  หรือ  19,514 ยูนิตของอุปทานที่เปิดขายใหม่ ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก และผู้ประกอบการสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่า ตรมละ 100,000 บาทได้ โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งพบว่า มีเพียงแค่  18 โครงการหรือประมาณ  5,753 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น ) แต่อย่างไรก็ตามทางแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยมองว่า ในปี 2563 ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเดินมองหาที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นในเพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ในอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นพื้นที่มีดีมานด์ทั้งจากกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติอีกเป็นจำนวนมาก และยังคงเป็นทำเลที่ยังคงคุ้มค่าแก่การลงทุนทั้งในส่วนของผลตอบแทนจากการเช่าและอัตราการปรับเพิ่มขึ้นราคายังอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ แต่ทำเลนอกพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็เป็นอีกทำเลที่น่าจับตามองในปีหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการยังสามารถพัฒนาโครงการในระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อรองรับกำลังซื้อที่มองเห็นถึงโอกาสการลงทุนในระยาวเมื่อรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 -ลำสาลี จะเป็นทำเลที่น่าจับตาที่น่าสนใจเป็นอย่างมากในปี 2563

    คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 46% หรือประมาณ 20,765 หน่วย  ปรับลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 12%  และพบว่า ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีอัตราการขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อยู่ที่ประมาณ 50% หรือประมาณ 14,693 ยูนิต สูงกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กประมาณ 10% ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40% หรือ 6,072 ยูนิต คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงระดับราคาเฉลี่ย 100,000 – 200,000 บาท ต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยมากที่สุดประมาณ 48% จากหน่วยที่ขายได้ทั้งหมดของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ใน ปี 2562 ที่ผ่านมา  รองลงมาคือคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 47%  และระดับราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปที่ประมาณ 36% ทางแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยมองว่า ในปี 2563 ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์จะยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากความเชื่อมั่นในเรื่องชื่อเสียงของผู้ประกอบการ รวมถึงคุณภาพ ความสามารถในการแข่งขันที่ค่อนข้างได้เปรียบของผู้ประกอบการรายใหญ่ จะยังคงส่งผลดีต่อผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ให้มีโอกาสในการแข่งขันที่ค่อนข้างได้เปรียบในการแข่งขัน

สำหรับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2562 อยู่ที่ประมาณ 123,130 บาทต่อตารางเมตรลดลงประมาณ 7.1% จากในปีที่ผ่านมา  เนื่องจากโครงการที่เปิดขาย ประมาณ 44% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก และพบว่ามากกว่า 45.9% หรือประมาณ 20,493 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมาอยู่ในช่วงระดับราคา 50,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร  โดยตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 รามคำแหง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน และสีชมพู ทางแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยมองว่า ในปี 2563 ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวใหม่และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จจะใกล้เคียงกับในช่วงปี 2562 ผ่านมาหรือมีการปรับลดลงมาที่ประมาณ 8-10% โดยภาพรวม เนื่องจาก ผู้ประกอบการเองก็ไม่กล้าที่จะปรับราคามากขึ้นสำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายที่สูงไปจะส่งผลให้โครงการแข่งขันได้ยากในภาวะที่ตลาดชะลอตัว รวมถึงอาจจะส่งผลให้กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม และสำหรับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก็อาจจะมาการนำยูนิตที่เหลือขายที่ยังคงค้างในตลาดมาปรับลดราคาลง เพื่อเป็นการระบายสต็อคที่คงค้างออกเพื่อให้ทันกับช่วงระยะเวลาที่ทางภาครัฐมีการปรับลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองลง รวมถึงปัจจัยบวกอื่นๆ  เนื่องจากการปรับลดราคาลงจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญทีกระตุ้นให้กำลังซื้อสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ถึงแม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่อยากทำ เนื่องจากอาจก่อให้เกิดความไม่พอใจให้แก่กลุ่มลูกค้าที่ซื้อไปก่อนหน้า และเป็นการทำลายความเชื่อมั่นของกลุ่มลูกค้าเก่าๆต่อภาพลักษณ์ของแบรนด์และผู้ประกอบการเอง

สำหรับแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยมองว่า ตลาดคอนโดมิเนียมแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินก็ยังคงมีผู้ประกอบการให้ความสนใจเปิดตัวโครงการใหม่อีกเป็นจำนวนมากและยังคงเป็นพื้นที่ที่น่าจับตามองอย่างใกล้ชิดเนื่องจากยังคงมีอุปทานคงค้างในตลาดบนแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี่จะยังคงมีอีกเป็นจำนวนมาก นอกจากนี่ยังมีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีส้ม ( โดยเฉพาะช่วงพระราม 9 รามคำแหง ลำสาลี ) ซึ่งจะเป็นอีกทำเลดาวเด่นที่น่าจับตามองในปีหน้า  และยังมีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสีชมพู ก็จะเป็นแนวเส้นทางอีก  2 สาย ที่ค่อนข้างน่าสนใจในปีหน้า แต่สำหรับแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือถึงแม้ว่าในบางช่วงของแนวเส้นทางจะมีการเปิดทดลองให้บริการแต่เนื่องจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในปี 2561ที่ผ่านมากว่า 7,000 ยูนิต ส่งผลให้ยังมีอุปทานที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งในส่วนนี้ยังคงเป็นที่กังวลของผู้ประกอบการ

 

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาสในช่วงปี 2552 -2562

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

คอนโดมิเนียมประมาณ 14,789  ยูนิตเปิดขายใหม่ในไตรมาสท้ายของปี พ.ศ. 2562 ถึงแม้ว่าจะเพิ่มขึ้นกว่ากว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมาถึง 33.7% แต่ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ 2562 มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้นอยู่ที่ประมาณ 44,662 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาที่ประมาณ 219,180 ล้านบาท  ลดลงจากในปีก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวมากถึง 66,021 ยูนิตที่ประมาณ 33.4%   ซึ่งอุปทานเปิดขายใหม่กลับไปใกล้เคียงในปี พ.ศ. 2562 ที่อยู่ที่ประมาณ 44,065 ยูนิต ซึ่งทราบกันดีกว่าในช่วงปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ในช่วงชะลอตัวทั้งในส่วนอุปทานที่เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงกว่า 40% จากแผนการพัฒนาเดิมและมีการปรับเลื่อนแผนการขายบางโครงการออกไปเป็นปีหน้า เน้นระบายสต็อคที่ยังคงค้างอยู่โดยเฉพาะในส่วนของอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จรอการขาย สำหรับภาพรวมของกำลังซื้อในประเทศยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวทั้งในส่วนของเรียล ดีมานด์ ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และในส่วนของนักลงทุนที่ยังชะลอตัว ซึ่งพบว่า กลุ่มนักลงทุนจะจัดสินใจซื้อเฉพาะในโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีและระดับราคายังสามารถทำกำไลได้แค่ในบางโครงการเท่านั้น  ในช่วงที่ผ่านมาจึงทำให้เห็นภาพของการรอต่อคิวซื้อข้ามวันข้ามคืนในช่วงวันพรีเซลล์ในบางโครงการและส่งผลให้โครงการเหล่านั้น สามารถปิดการขายในช่วงพรีเซลล์ได้กว่า 90% และสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาที่ค่อนข้างรวดเร็วหลังจากการเปิดการขายอย่างเป็นทางการ เช่นเดียวกับกำลังซื้อจากต่างชาติที่พบว่าเกิดการชะลอตัวตั่งแต่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีก่อนหน้า และยังคงชะลอตัวในปี พ.ศ. 2562 โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีน แต่เราก็ยังคงพบว่า กำลังซื้อต่างชาติยังคงสนใจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร แต่จะเลือกตัดสินใจซื้อเฉพาะโครงการที่ยังมองว่าพวกเขายังสามารถกำไรได้เท่านั้น ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา พบว่าผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีการนำบางโครงการของโครงการขายให้แก่นักลงทุนต่างชาติก่อนการเปิดขายในประเทศ โดยผ่านเอเจนซี่ต่างๆ ซึ่งพบว่า ในหลายโครงการก็สามารถขายได้ดี

ถึงแม้ว่าในปีที่ผ่านมาจะเป็นอีกปีที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในการปรับตัวรับกับปัจจัยลบต่างๆที่เข้ามากระทบ ทั้งในเรื่องของภาพรวมเศรษฐกิจภายในและภายนอกที่อยู่ในช่วงชะลอตัว กำลังซื้อทั้งกำลังซื้อชาวไทยและกำลังซื้อต่างชาติเกิดการชะลอตัว รวมถึงหลังจากมาตรการ LTV มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เม.ย. 2562 ความตึงเครียดทางการค้าและเศรษฐกิจจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีนที่ยังคงยืดเยื้อ ภาษีที่ดินและส่งปลูกสร้างฉบับใหม่ รวมถึงค่าเงินบาทที่ยังแข็งค่าซึ่งการที่เงินบาทแข็งค่ามากกระทบต่อขีดความสามารถทางการแข่งขันของส่งออกไทย ล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยลบที่เข้ามากระทบต่อธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ทั้งสิ้น แต่ก็ถือว่าเป็นปีทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริงๆ ที่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลงทั้งในส่วนของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่ รวมถึงโครงการเปิดขายใหม่ที่ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคามากขึ้น เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายที่สูงไปจะส่งผลให้โครงการแข่งขันได้ยากในภาวะที่ตลาดชะลอตัว รวมถึงอาจจะส่งผลให้กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาจะเห็นว่า บางโครงการมีการประกาศหยุดการพัฒนาโครงการและคืนเงินให้แก่กลุ่มลูกค้าที่ซื้อไป ซึ่งผู้ประกอบการบางรายอาจนำโครงการมาปรับปรุงเปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการเพื่อเปิดขายใหม่อีกครั้งในภายหลังหรือยุติการพัฒนาโครงการไว้ชั่วคราว รวมถึงทางภาครัฐเองก็มีมีการออกนโยบายต่างๆออกมาเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อทั้งในส่วนของการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1 % เหลือ 0.01 % สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย  และตามที่คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” โดยการสนับสนุนเงินดาวน์ (Cash Back) 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้น มาตรการดังกล่าวจะช่วยให้ผู้ที่มีกำลังซื้อตัดสินใจซื้อบ้านได้เร็วขึ้น รวมถึงการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 1.5% เป็น 1.25% เนื่องจากเศรษฐกิจไทยขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ปัจจัยเหล่านี่ถือว่าเป็นปัจจัยบวกที่กระตุ้นให้กำลังซื้อที่มีความพร้อม สามารถตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้น ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นปีทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริงๆ สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกตามพื้นที่ (ยูนิต)

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

สำหรับ อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2562 ที่ผ่านมาที่อยู่ที่ประมาณ 44,662  ยูนิต พบว่า คอนโดมิเนียมประมาณ 44%  หรือ  19,514 ยูนิตของอุปทานที่เปิดขายใหม่ ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก และผู้ประกอบการสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่า ตรมละ 100,000 บาทได้ โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งพบว่า มีเพียงแค่ 18 โครงการหรือประมาณ 5,753 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น ) สำหรับพื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันตก (กรุงธนบุรี – กัลปพฤกษ์)  ก็เป็นอีกทำเลในช่วงที่ผ่านมาที่อยู่ประกอบการสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่บริเวณรอบๆ สถานีบีทีเอสตลาดพลู พบว่าทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหม่ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าวเป็นจำนวนมาก และอีกหลายโครงการอยู่ระหว่างการพัฒนาและเปิดขายในอนาคตอีกกว่า 3,000 ยูนิต

โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมาที่เคยปิดการขายตั่งแต่ในช่วงพรีเซลล์ แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดกลับพบว่า มียูนิตหลุดดาวน์ที่ผู้ประกอบการต้องนำยูนิตเหล่านั้นกลับมาขายใหม่อีกกว่า 15-20% ซึ่งยูนิตเหล่านั้นเกิดจากการทิ้งดาวน์หรือแม้กระทั้งมีลูกค้าหลายรายที่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อส่งผลให้กลุ่มลูกค้าดังกล่าวต้องคืนห้องให้กับทางโครงการเพื่อนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง ซึ่งถือว่าเป็นอีกปัญหาที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างกังวลใจในขณะนี้

อุปทานที่ยังคงเหลือขายในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอีกกว่า 55,000  ยูนิตและกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายจำเป็นต้องขยายตัวทุกๆ ไตรมาส พวกเขาไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่เละเร่งปิดการขายยูนิตเหลือขายก่อน ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างให้กับโครงการตัวเองทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้อง รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางชั้นบนสุด เป็นต้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามหาช่องทางในการขายให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติก่อนเปิดขายคนไทย แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมามีราคาขายสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในทำเลนั้น

 

อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกรายไตรมาส

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

สำหรับอัตราขายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา พบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด สามารถขายไปได้ประมาณ 46% หรือ 20,765 ยูนิต ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีอัตราการขายสูงกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมากพบว่าประมาณ 50% หรือประมาณ 14,693 ยูนิตขายได้ใหม่ในปี 2562 ที่ผ่านมา และประมาณ 40% หรือ 6,072 ยูนิตเป็นของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กสะท้อนให้เห็นว่า จากกลยุทธการตลาดและการจัดกิจกรรมเพื่อประชาสัมพันธ์โครงการที่ดีและเข้าถึงกลุ่มลูกค้ามากกว่าของผู้ประกอบการรายใหญ่ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายยังมีการเปิดการขายรอบ VVIP สำหรับนักลงทุนหรือลูกค้ากลุ่ม VIP ในราคาพิเศษก่อนที่จะเปิดขายอย่างเป็นทางการ ดังนั้น บางโครงการจึงปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายสูงหลังจากเปิดขายอย่างเป็นทางการไม่กี่วัน ผู้ประกอบการรายใหญ่และมีชื่อเสียงยังคงมองหากำลังซื้อกลุ่มใหม่ในช่วงที่กำลังซื้อคนไทยชะลอลง โดยเฉพาะกำลังซื้อชาวต่างชาติจากประเทศในทวีปเอเซีย ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายมีการไปเปิดขายโครงการใหม่ในต่างประเทศและมีการร่วมมือกับบริษัทนายหน้าต่างชาติเพื่อขายในส่วนของโควต้าชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ว่าความร้อนแรงของกลุ่มซื้อต่างชาติเริ่มชะลอตัวลงในช่วงที่ผ่านมา

 

 

อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกตามระดับราคา

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 46% หรือประมาณ 20,765 หน่วย  ปรับลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 12% ซึ่งพบว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีหลังจากมีการประกาศใช้มาตรการ LTV หลักเกณฑ์ใหม่ อัตราการขายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมดิ่งลงไปที่ประมาณ 40% ซึ่งถือว่าต่ำที่สุดในรอบ 20 ไตรมาสที่ผ่านมา แต่ก็ยังพบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางโครงการที่สามารถเปิดขายได้กว่า 80-90% ในระยะเวลาเพียงแค่ไม่กี่วันหลังจากการเปิดการขายอย่างเป็นทางการ  เนื่องจากราคาขายที่ค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาด และเน้นขายความแตกต่างของรูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่จึงส่งผลให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมากถึงกับมีการต่อคิวจองกันก่อนโครงการเปิดขายข้ามวันข้ามคืน  แต่ก็ยังพบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงนำโครงการเก่าที่สร้างแล้วเสร็จมาจัดโปรโมชั่นพิเศษลดราคาเพื่อระบายสต๊อกคงค้างที่ยังคงเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมากในปัจจุบัน

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงระดับราคาเฉลี่ย 100,000-200,000 บาท ต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยมากที่สุดประมาณ 48% จากหน่วยที่ขายได้ทั้งหมดของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ใน ปี 2562 ที่ผ่านมา  รองลงมาคือคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 47%  และระดับราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปที่ประมาณ 36% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดในช่วงระดับกลาง ถึงกลาง – บน ในทำเลที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเป็นช่วงระดับราคาที่เป็นที่สนใจของกลุ่มลูกค้า ถึงแม้ว่าจะเป็นช่วงระดับราคาที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาออกมาเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา

 

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกรายไตรมาส

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2562 อยู่ที่ประมาณ 123,130 บาทต่อตารางเมตรลดลงประมาณ 7.1% จากในปีที่ผ่านมา  เนื่องจากโครงการที่เปิดขาย ประมาณ 44% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก และพบว่ามากกว่า 45.9% หรือประมาณ 20,493 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมาอยู่ในช่วงระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร  โดยตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 รามคำแหง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน และสีชมพู  โดยพบว่า 5,753 ยูนิต หรือเพียงแค่ 13% เท่านั้นที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) รวมถึงโครงการเปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมา พบว่าผู้ประกอบการไม่กล้าที่จะปรับราคาเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายที่สูงไปจะส่งผลให้โครงการแข่งขันได้ยากในภาวะที่ตลาดชะลอตัว รวมถึงอาจจะส่งผลให้กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม ส่งผลให้ราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2562 ลดลงจากในปีก่อนหน้า

 

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ใน ปี 2562 จำแนกตามราคาเฉลี่ย

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2562 กว่า 42% หรือประมาณ 18,761 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยช่วงระดับราคา 100,000-200,000 บาทต่อตารางเมตรที่ประมาณ 29% และช่วงระดับราคา 150,001-200,000 บาทต่อตารางเมตรที่ประมาณ 13%  และพบว่าในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรมีเพียงแค่โครงการเดียวเท่านั้นที่เปิดขายใหม่ในปี 2562 ที่ผ่านมา เนื่องจากการปรับขึ้นราคาที่ดินแบบก้าวกระโดดในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครยังคงเป็นปัญหาสำคัญที่ของผู้ประกอบการ ซึ่งแม้ว่าตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็พบว่า ราคาที่ดินมีการปรับตัวค่อนข้างสูงในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรได้

แต่ก็ยังพบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการที่มีระดับราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 450,000 บาทต่อตารางเมตรที่เปิดขายใหม่และค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดี สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในมีราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว และมีแนวโน้มที่ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอนาคต เนื่องจากปัจจุบันราคาที่ดินในเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในมีการปรับตัวค่อนข้างสูง และที่ดินค่อนข้างมีจำกัด ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนการพัฒนาที่ค่อนข้างสูงสะท้อนกลับมาสู่ราคาขายที่จำเป็นต้องมีการปรับเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกันสำหรับอุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่  แต่ปัจจุบันพบว่า คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในกรุงเทพมหานครและคอนโดมิเนียมมือสองที่ยังคงขายอยู่ในตลาดและมีราคาขายต่ำกว่าโครงการใหม่ๆ ในทำเลเดียวกันที่เปิดขาย ส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้นและมองว่าคุ้มค่ากว่าการซื้อคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ที่มีระดับราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าและขนาดห้องที่ลดลง

ผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท และรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าผู้ประกอบการหลายรายจะสามารถขายยูนิตในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เห็นได้จากยอดขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2562 ที่ผ่านมา พบว่าหลายโครงการยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง

 

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนว เส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่บางส่วนเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการแล้วและยังมีบางส่วนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างยังคงเป็นแนวเส้นทางที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียมมากที่สุดในปีที่ผ่านมาที่ประมาณ 5,253 ยูนิต ซึ่งพัฒนาแล้วกว่า 39,827 ยูนิต คิดเป็น 26.2%  ซึ่งตามแผนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินหลังจากที่เริ่มทดลองใช้ในช่วงหัวลำโพง – หลัก 2 ในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาและเปิดใช้อย่างเป็นทางการแล้ว แต่แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในช่วงถนนจรัญสนิทวงศ์จะมีการเปิดใช้อย่างเป็นทางการในปี พ.ศ. 2563 ซึ่งพบว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังคงมีผู้ประกอบการรายใหญ่อีกเป็นจำนวนมากที่เตรียมแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสำน้ำเงินในปีนี้ถึงแม้ว่าอุปทานคงค้างในตลาดบนแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี่จะยังคงมีอีกเป็นจำนวนมากก็ตาม สำหรับ แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เห็นว่า สำหรับในปี 2563 ตลาดคอนโดมิเนียมแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินก็ยังคงมีผู้ประกอบการให้ความสนใจเปิดตัวโครงการใหม่อีกเป็นจำนวนมากและยังคงเป็นพื้นที่ที่น่าจับตามองอย่างใกล้ชิด นอกจากนี่ยังมีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีส้ม ( โดยเฉพาะช่วงพระราม 9 รามคำแหง ลำสาลี ) ซึ่งจะเป็นอีกทำเลดาวเด่นที่น่าจับตามองในปีหน้า  และยังมีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสีชมพู ก็จะเป็นแนวเส้นทางอีก  2 สาย ที่ค่อนข้างน่าสนใจในปีหน้า แต่สำหรับแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือถึงแม้ว่าในบางช่วงของแนวเส้นทางจะมีการเปิดทดลองให้บริการแต่เนื่องจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในปี 2561ที่ผ่านมากว่า 7,000 ยูนิต ส่งผลให้ยังมีอุปทานที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งในส่วนนี้ยังคงเป็นที่กังวลของผู้ประกอบการ

เว็บไซต์ ประกาศ ซื้อ ขาย บ้าน มือ1 มือ2 :  Hubzoomer.com

ติดตามข่าวสาร รีวิวบ้านและคอนโด สาระน่ารู้ : Homezoomer