หลายคนอาจสงสัยคำว่า EIA มีหมายความว่าอะไร ทำไมคำนี้ถึงติดอยู่บนป้ายโฆษณาของคอนโดว่า ผ่าน EIA แล้ว, อนุมัติ EIA แล้ว “EIA Approved” และมีความสำคัญอะไรบ้าง กับโครงการหรือคอนโดที่กำลังจะเริ่มก่อสร้างในอนาคต เรามาทำความรู้จัก EIA  กันดีกว่า  Environmental Impact Assessment หรือที่เรียกสั้นๆว่า EIA  คือ การประเมินผลกระทบจากโครงการ ที่จะมีต่อสุขภาพหรือความสมบูรณ์ของสิ่งแวดล้อมทั้งทางบวกและทางลบในบริเวณนั้น รวมทั้งความเสี่ยงที่จะมีผลต่อสภาพความสมบูรณ์ของระบบนิเวศและการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นต่อธรรมชาติ ซึ่งบางครั้งอาจนำไปสู่ภัยพิบัติต่อสิ่งแวดล้อมที่ร้ายแรง เพื่อเป็นการป้องกันหรือควบคุมก่อนที่จะก่อสร้างโครงการนั้นๆต่อไป

โครงการที่ต้องเสนอรายงาน การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ว่าด้วยกฏหมาย ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ.2535 มาตรา 46 ที่ระบุว่าอาคารต่อไปนี้ต้องทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม มีดังต่อไปนี้

1. อาคารที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ฝั่งทะเล ทะเลสาบหรือชายหาด หรือที่อยู่ใกล้ หรือในอุทยานแห่งชาติ หรืออุทยานประวัติศาสตร์ ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
2. โรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
3. อาคารที่อยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป (อาคารอยู่อาศัยรวม หมายถึง อาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หอพัก อาคารให้เช่าเพื่อการอยู่อาศัย หรืออาคาร หรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งแยกออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว)
4. โครงการจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบการพาณิชย์ ที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่

ขั้นตอนในการจัดทำ วิเคราะห์ ตามหลักของ EIA

1. การกลั่นกรองโครงการที่ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
2. การจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
3. การพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
4. การติดตามตรวจสอบ

สำหรับโครงการที่ผ่าน EIA แล้ว จะเหมือนการการันตีอย่างหนึ่งว่าโครงการสามารถเดินหน้าต่อได้ ทำให้เราสบายใจไปอีกต่อหนึ่ง ไม่ต้องมามีปัญหาเรื่องนี้ในภายหลัง

โครงการที่ยังไม่ผ่าน EIA แต่เราลงทุนซื้อไปแล้ว ควรทำอย่างไรดี?

โดยปกติแล้ว โครงการ บ้านและคอนโด ที่เปิดขาย Pre-Sales ส่วนมากจะยังไม่ได้ EIA กันทั้งนั้น เพราะเหตุผลการแข่งขันทางการตลาด ซึ่งไม่ได้ผิดกฏหมายอะไร เมื่อเปิดขายไปแล้ว และไม่ผ่าน EIA ด้วย(ก่อสร้างไม่ได้นั้นเอง) เรามีข้อแนะนำดังนี้

1.ติดตามเรื่องกับพนักงานขาย ของโครงการทันทีว่า ทางเจ้าของโครงการจะจัดการอย่างไร เช่น จะคืนเงินเมื่อไร หรือถ้าคืนจะให้พร้อมดอกเบี้ยเท่าไรบ้าง เป็นต้น

2.ให้เราหยิบสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด หรือบ้านขึ้นมาอ่านด่วนเลยว่าเราทำอะไรได้บ้าง ซึ่งตามกฎหมายแล้ว ธุรกิจคอนโด และบ้านจัดสรรจะต้องใช้สัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน ซึ่งข้อสัญญาที่พอจะนำมาใช้ในกรณีนี้ได้ก็คือ ข้อที่บอกว่าผู้จะขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้เราเมื่อไร และข้อที่เกี่ยวกับสิทธิเลิกสัญญาของฝั่งคนซื้อ แต่ในชีวิตจริงมีข้อเท็จจริง และข้อกฎหมายที่อาจเกี่ยวข้องมากพอสมควร และข้อเท็จจริงของแต่ละคน หรือแต่ละโครงการอาจไม่เหมือนกัน ดังนั้น ถ้าเป็นไปได้ เราควรปรึกษาทนายความในเรื่องนี้เพื่อเราจะได้รู้สิทธิของเราในกรณีเหล่านี้อย่างชัดเจน

3.การันตีว่าเสร็จ? – ถึงแม้ว่าโครงการที่เราซื้อจะผ่านอีไอเอแล้ว เช่น มีการตีตราประทับ “EIA Approved” แต่ก็ไม่ได้เป็นการการันตีว่าโครงการจะเสร็จเรียบร้อยตามเวลาไม่มีปัญหา เพราะสุดท้าย โครงการอาจมีปัญหาอื่นที่ไม่เกี่ยวกับอีไอเอซึ่งทำให้โครงการไม่เสร็จ หรือเสร็จช้าได้ เช่น ก่อสร้างผิดแบบตามกฎหมายควบคุมอาคาร หรือผู้รับเหมาก่อสร้างมีปัญหาทำงานไม่เสร็จ

4.อีไอเอใช้เวลานานความเสี่ยงก็เพิ่ม – กระบวนการพิจารณารายงานอีไอเอก็มีปัญหาในตัวเองเหมือนกัน ซึ่งผลก็คืออาจทำให้เรามีความเสี่ยงเรื่องการเริ่มก่อสร้างโครงการช้าออกไปอีก ปัญหาหลักๆ เลยก็มี

ไม่ใช่แค่โครงการบ้าน หรือคอนโดเท่านั้นที่ต้องทำอีไอเอ แต่ธุรกิจ หรืออุตสาหกรรมอื่นก็ต้องทำด้วย ดังนั้น จำนวนรายงาน EIA บางทีจึงมากเกินกำลังที่เจ้าหน้าที่ของ สนง.นโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อมจะรองรับได้ หลายปีก่อนอาจมีแค่ 100 โครงการ แต่ช่วงหลังอาจต้องพิจารณามากถึง 300-400 โครงการ และระยะเวลาพิจารณาแต่ก่อน อาจแค่ 3-5 เดือนแต่ช่วงหลังอาจเลยไปถึง 8-11 เดือน (โดยเฉพาะโครงการที่อาจมีความซับซ้อนของโครงการ หรืออยู่ในพื้นที่สุ่มเสี่ยงที่จะทำลายสิ่งแวดล้อม) ดังนั้นก่อนที่จะเสี่ยงซื้อคอนโดฯ ควรพิจารณาเรื่อง EIA ให้ดีก่อนที่จะตัดสินใจนะครับ

ขอขอบคุณข้อมูลจาก : aseanliving.com , checkraka.com , onep.go.th

เรียบเรียงข้อมูลโดย : A_Homezoomer