ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ไม่ว่าจะผ่านเวลามากี่ยุคกี่สมัย ราคาไม่เคยตก มีแต่เพิ่มขึ้นและเพิ่มขึ้น ด้วยเหตุผลที่ว่า พื้นที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัด แต่จำนวนประชากรกลับทวีสูงขึ้นทุกปี ความต้องการในที่ดินจึงมีมากขึ้น แต่จำนวนที่ดินกลับลดลง จึงไม่แปลกที่นักลงทุนหน้าใหม่และหน้าเก่าจะเข้ามาลงทุนในตลาดนี้ ยิ่งทำเลไหนดี มีความ Hot การพัฒนาเข้าถึง ไม่ว่าจะสาธารณูปโภค การคมนาคม  นัก Developer มักเลือกลงทุนในทำเลนั้นๆ เพราะถือว่าเป็นย่านที่มีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะปัจจุบันนี้  “คอนโดมิเนียม” มีมากมายหลายโครงการ คนสมัยใหม่มักเลือกใช้ชีวิตอยู่ในคอนโดกันมากขึ้น เพราะสะดวกในการเดินทาง เนื่องจากทำเลที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้า ประหยัดเวลาไม่ต้องกังวลกับปัญหารถติด

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้นักลงทุนสร้างคอนโดฯ เพื่อรองรับความต้องการที่มากขึ้น แถมประหยัดพื้นที่ที่มีอยู่อย่างจำกัด แต่ได้จำนวนห้องตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

เคยสงสัยไหมคะว่า Developer เขามีวิธีการคำนวณราคาคอนโดจากที่ดินกันอย่างไร ตั้งราคาเท่าไรจึงจะเหมาะสม และขายออกได้ง่าย ซึ่งหลักในการคิดคือ

ตั้งราคาขายดูจากมูลค่าตลาด (Market Value)

ราคาตลาดนี้หาได้จากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ส่วนใหญ่จะเป็นราคาประเมินขั้นต้น แน่นอนว่าต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในท้องตลาดมาก เพราะเขาจะทำการประเมินทุกๆ 4 ปี ส่วนใหญ่จะใช้ข้อมูลขั้นต้นนี้ ไปคิดคำนวณกับสภาพแวดล้อม ศักยภาพในที่ดินนั้นๆ

ดูจากขนาดของที่ดิน รูปร่าง สภาพของที่ดิน รวมถึงทางเข้าออก ว่าพัฒนาได้ยากหรือไม่ เป็นที่ดิน “ตาบอด” หรือเปล่า เพราะต่อให้อยู่ในทำเล Prime Zone แต่ไม่สามารถเพิ่มมูลค่าได้ อยู่ในโซนตัน มุมอับราคาอาจไม่ดีเท่าไรนัก โดยจะนำราคาตลาดคร่าวๆ ในย่านนั้นยืนพื้น และมาคำนวณค่าอื่นๆเพิ่มเข้าไป เช่าค่าก่อสร้าง ค่าบริหารจัดการ ค่าการตลาด และกำไรที่ต้องการ

ราคาขายโครงการใหม่ๆ จะคิดต้นทุน จากข้อมูลดังกล่าว แล้วมาบวก “ค่านิยม” ของแบรนด์โครงการนั้นทๆ และเทียบราคาตลาดจากคู่แข่งในพื้นที่เดียวกัน บวกกับกำไรที่ต้องการ จะออกมาเป็นราคาขาย เช่น

ค่าก่อสร้างต่อห้องอยู่ที่ 400,000 ต่อห้อง

สร้างได้ 20 ห้อง 8,000,000 บาท

ค่าที่ดิน 1,000,000 บาท

รวมเป็น 9,000,000 บาท

ต้นทุนต่อห้อง 450,000 บาท

ราคาที่ตั้งไว้ 900,000 บาท

หักต้นทุนต่อห้องจะเหลือกำไรห้องล่ะ 450,000 บาท

และถ้าใช้บริการนายหน้าอสังหาฯ หรือเซลล์ช่วยขาย แน่นอน ว่าต้องค่าบริการตรงนี้ด้วย ก็จะคิดรวมเข้าไปในค่าธรรมเนียม ปกติจะให้กันที่ 3% อาจปรับตามความยากง่ายของโครงการนั้นๆ โดยใช้สูตร

ราคาที่ตั้งขายรวมค่าคอมมิชชั่นแล้ว =

จำนวนเงินสุทธิที่ผู้ขายต้องการได้รับ

(100% – อัตราค่านายหน้า)

ซึ่งราคาขายนั้นพิจารณาจากขนาดตารางเมตรของแต่ละห้อง รวมถึงวิว มุมห้องดีๆ จะมีราคาที่สูงกว่าห้องอื่นๆ หรือกำหนดอ้างอิงจาก Rental Yield เฉลี่ยในพื้นที่ แนวคิดนี้ยุ่งยาก แต่น่าเชื่อถือเพราะมีการสำรวจราคาอสังหาในย่านนั้นๆ ก่อน และหาค่าเช่าที่เก็บได้ เพื่อนำมาคำนวณค่า Rental Yield จากนั้นนำมาเฉลี่ยในพื้นที่ต่างๆ จะได้ราคาต่อห้องนั้นมา

เช่นอัตรา Gross Rental Yield ประมาณ 6% และนำต้นทุนก่อสร้างมาบวกค่าอื่นๆ รวมถึงค่าโอนค่าตกแต่ง ได้เท่าไรนำมาคูณกับอัตราผลตอบแทนที่เราต้องการ จะได้ราคาออกมา

ถ้าทำคอนโดปล่อยเช่า ต่างจากลงทุนเก็งกำไร เพราะเน้นCash Flow สร้างกระแสเงินสด มากกว่ากินส่วนต่างด้านราคา ต้องคำนวณอัตราผลตอบแทน เอาไว้เปรียบเทียบความคุมค่าการลงทุน (ROI)

ROI = (ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ x 100) / (เงินลงทุน)

รวมถึงการคิดอัตราผลตอบแทน เอาค่าใช้จ่ายรายเดือนที่คาดว่าจะได้รับ จากการปล่อย รายเดือน รายปี มาหักค่าบำรุงรักษาและค่าใช้จ่ายอื่น

(ROI) และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield)

Capitalization Rate = ((ค่าเช่าทั้งปีที่คาดว่าจะได้รับ – ค่าใช้จ่ายทั้งปี) x 100) / (เงินลงทุน)

การลงทุนคอนโดมีค่าจิปาถะ ไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าแรง ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ค่ามิเตอร์น้ำ ไฟ ควรมีเงินสำรองเอาไว้ ควรวางแผนรายรับรายจ่ายให้ดีๆ เพื่อประโยชน์ในการลงทุนนะคะ

เรียบเรียงโดย Homezoomer